Expulsion locataire : la procédure à suivre

Le fait d’expulser son locataire repose sur de nombreux paramètres et contraintes. Par exemple, il n’est pas simple d’expulser un locataire lorsque celui-ci utilise le local à titre d’exercer une activité professionnelle ou commerciale. Il existe des procédures à suivre et elles dépendent des termes contenus dans le contrat ainsi que les lois relatives au bail comme le code de procédures civiles d’exécution. Cet article est dédié sur les différentes manières possibles à suivre pour expulser un locataire particulier dans les règles et conformément aux règlements en vigueur. Il est aussi important de connaître le droit de préemption du locataire.

Quels sont les motifs valables pour expulser son locataire ?

En général, les éventuels motifs qui sont utilisés pour rompre un contrat de bail ou pour faire expulser son locataire se trouvent dans le contrat de bail. Le cas échéant, c’est la loi sur les baux qui fait office. La défaillance du locataire sur ses obligations ou sur les termes du contrat peut faire l’objet de son expulsion. Les motifs sont nombreux mais les cas les plus fréquents sont :

  • Le non-paiement des loyers
  • La sous-location sans accord du propriétaire
  • La nuisance sonore dans l’immeuble ou le trouble du voisinage
  • L’absence d’assurance multirisque
  • L’occupation du local par le locataire en fin de contrat ou après un préavis pour une reprise pour y habiter.

Enfin, les motifs d’expulsion sont valables quand le propriétaire peut fournir des preuves légitimes et sérieuses.

Quand peut-on expulser son locataire ?

Le propriétaire n’a ni l’autorité ni les compétences nécessaires pour expulser son locataire d’un immeuble ou d’un appartement. L’expulsion locataire n’est possible qu’après une décision de justice. La décision ordonne au locataire de libérer l’immeuble ou l’appartement qu’il occupe. C’est un huissier de justice qui possède la pouvoir d’exécuter la décision.

Comment se déroule une procédure d'expulsion ?

Avant d’engager la procédure d’expulsion, le propriétaire procède à la résiliation du contrat. Dans ce cas précis, le locataire se trouve fautif c'est-à-dire il a manqué à ses engagements. Le propriétaire peut entamer la procédure de rupture de contrat. Pour y parvenir, il dispose de deux possibilités. La première consiste à faire une demande de résiliation judiciaire au tribunal à un juge. La seconde résolution consiste à faire jouer une clause résolutoire. L’exécution de la procédure est effectuée par l’huissier, il n’est pas tenu d’informer le locataire puisque celui-ci est déjà au courant. L’huissier procède à l’exécution pendant les jours ouvrables entre 6 et 21 heures. En l’absence de l’occupant ou de refus, il peut recourir aux forces de l’ordre.

Quels sont les droits du locataire au moment de l’expulsion ?

Lorsqu’une procédure d’expulsion est engagée en justice, le locataire peut faire une demande de délai supplémentaire de paiement. Si le juge accorde ce délai, alors la procédure est repoussée. De plus, le locataire peut toujours faire valoir certains droits même s’il y a assignation en référé. En outre, le juge peut ordonner la suspension d’une clause résolutoire pour offrir une marge supplémentaire pour s’acquitter du loyer impayé (ou des loyers impayés) voire annuler la fin du bail. Dans ce cas, il peut bénéficier d’un délai qui peut aller jusqu’à trois ans pour régulariser sa situation. S’il manque toujours à ses engagements malgré le délai accordé, la clause résolutoire peut être appliquée et l’expulsion peut devenir définitive.

Qu’est ce qu’une clause résolutoire ?

Une clause résolutoire est une clause introduite dans le contrat ou fait partie intégrante du contrat plus tard en cas d’impayés. En présence d’une telle clause, le propriétaire peut engager la procédure suivante :

  • Commandement de payer : lorsque le locataire ne règle plus ses loyers et ne respecte pas le délai de paiement, le propriétaire peut lui envoyer un commandement de payer par voie d’huissier.
  • Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer. S’il est dans l’impossibilité de le faire, il peut faire une demande de délai supplémentaire au juge.
  • Si le locataire manque au paiement, le propriétaire peut entamer une demande d’expulsion en saisissant le tribunal.

Qu’est ce que la résiliation judiciaire ?

En l’absence de clause résolutoire, la procédure à suivre pour expulser son locataire est plutôt lourde et compliquée. Le bailleur a l’obligation d’assigner le locataire au tribunal par voie d’huissier. Le motif sera l’annulation ou la résiliation du bail. Seul le juge a le pouvoir de décider en fonction des motifs de résiliation. Si le motif est valable, il peut mettre un terme au contrat. Toutefois, dans la pratique, le juge donne toujours un répit au locataire pour régulariser sa situation. Si le juge accorde la résiliation de contrat, il peut également ordonner l’expulsion. Pour se mettre en règle, le propriétaire envoie un commandement de quitter les lieux par voie d’huissier. Le locataire possède un délai de deux mois pour partir après réception du commandement. Pendant cette période, le locataire peut saisir le tribunal pour demander un délai de plus pour occuper le logement. Pour y parvenir, il doit fournir des raisons solides : santé, âge avancé, enfants…