jeudi 17 août 2017| 20 riverains
 

Le prix de l'immobilier dans le 18e et ses conséquences

Les prix moyens au m² ont plus que quadruplé en une quinzaine d’années dans le 18e arrondissement.

Comme dans l’ensemble de la capitale, les prix de l’immobilier ont explosé dans le 18e arrondissement de Paris au cours des années 2000. Disparités importantes, mutations des quartiers : enquête entre Montmartre et la Chapelle, Grandes Carrières et Goutte d’Or.

Troisième arrondissement le moins cher de Paris, le 18e arrondissement de Paris est aussi celui où l’on vend et où l’on achète le plus d’appartements. Sur les onze premiers mois de 2014, la Chambre des Notaires de Paris y a enregistré 3 088 ventes de biens contre, par exemple, 302 dans le 1er arrondissement ou 1 800 dans le 19e. Ce record n’est pas seulement lié à la taille de l’arrondissement, deuxième plus grand de Paris, mais s’explique surtout par son histoire : « Historiquement, nous sommes dans un quartier d’ouvriers qui se logeaient surtout dans des petites surfaces. Aujourd’hui, nous avons gardé ces structures d’appartement, ce qui fait qu’on tourne plus facilement et qu’il y a plus de transactions », note Benjamin Rondreux, gérant du réseau d’agences immobilières Dixhuitième Avenue. « Les propriétaires restent quand ils ont un enfant, éventuellement deux, mais dès qu’ils en ont un troisième, ils sont obligés de changer d’appartement pour une plus grande surface », complète Jean-Michel Simeon, notaire dans le 18e.

Malgré ce rythme de ventes soutenu, les prix moyens au m² ont plus que quadruplé en une quinzaine d’années dans le quartier. Ils sont passés, toujours d’après la Chambre des Notaires, de 1 720 € en 1998 à 7150 € en 2014. « Ce n’est pas un phénomène propre au 18e, on retrouve cette augmentation partout dans Paris, explique Jean-Michel Simeon. On s’est rendu compte dans les années 2000 que l’immobilier parisien n’était pas cher par rapport à d’autres capitales mondiales, d’où un mouvement de réajustement des prix. Ensuite, les gens ont obtenu des conditions d’emprunt plus favorables : les durées de prêt se sont allongées jusqu’à trente ans, par exemple. Tout le monde a alors voulu devenir propriétaire et mécaniquement les prix ont augmenté. »

Nouvelle tendance

Depuis 2013, on observe tout de même une très légère baisse des prix : -2,2% en moyenne sur tout le 18e, soit un recul de 160 € pour 1 m² et de 9.600 € pour un 60 m². « S’il n’y a pas d’effondrement des prix comme dans certaines régions, c’est parce que l’offre reste relativement faible : les propriétaires attendent beaucoup avant de vendre », commente encore le notaire. Derrière ces prix moyens se cachent des réalités bien différentes lorsqu’on regarde les chiffres zone par zone. Ainsi plus de 1.500 € séparent le prix du m² entre Grandes-Carrières (le long du 17e), où il atteint 7.710€ et la Goutte-d’Or, où il est à 6.100 €. Résultat, une différence de 96.600 € pour un appartement de 60 m². « Grandes- Carrières a toujours été un quartier plus noble et plus recherché », justifie Benjamin Rondreux.

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Le contraste des prix de l’immobilier dans le 18e arrondissement. Deux annonces sur le site Internet seloger.com : l’une pour un appartement dans le haut Montmartre, vendu 11 653 € le m2 et l’autre pour un bien à Château Rouge, à 5 613,64 € le m2.

Ces prix correspondent aussi à des moyennes de quartier et les écarts peuvent encore être plus marqués en fonction des zones choisies. Le 18e possède la particularité de compter un secteur géographique très touristique et recherché, adossé à un autre, plus populaire et beaucoup moins demandé. On le sait, plus on s’éloigne de la butte de Montmartre, plus les prix baissent. Dans le détail, « on enregistre des ventes à 5.000 € le m² dans les quartiers les moins prisés et à 10.000 € en haut de la butte », souligne Jean-Michel Simeon. Mais, si un écart a toujours existé entre, d’un côté Grandes-Carrières et Clignancourt où les prix sont plus élevés, et de l’autre la Goutte-d’Or et la Chapelle, moins recherchés et donc moins chers, on note une nouvelle tendance ces dernières années.

Les prix baissent, sauf dans la Goutte d’Or

Depuis 2004, la Goutte d’Or enregistre, par exemple, la plus forte hausse de prix : + 113% selon la Chambre des Notaires de Paris. Entre 2013 et 2014, alors que les trois autres quartiers ont entamé une baisse, il reste le seul à voir encore ses prix augmenter, même si ce n’est que très légèrement (+1%). « Les autres quartiers sont devenus très chers, la Goutte-d’Or a fini par suivre. C’est le quartier le plus accessible de Paris pour acheter, donc la demande reste toujours active, commente Benjamin Rondreux dont l’une des agences immobilières est située au cœur de la Goutte-d’Or. La mairie a aussi fait beaucoup d’efforts pour l’amélioration du quartier au point de vue de la sécurité, mais aussi de la qualité des immeubles avec la suppression des bâtiments insalubres. »

Au-delà de leurs prix, les quartiers de la Goutte-d’or et de la Chapelle ont aussi l’avantage de proposer des surfaces plus grandes qui attirent les familles ne pouvant plus se permettre de rester dans les autres quartiers. « Les habitants sont généralement attachés au 18e car c’est un lieu très vivant, mais ils rencontrent rapidement un problème de taille d’appartement, explique Jean-Michel Simeon. Soit ils migrent vers le 15e, où les immeubles sont plus récents et les appartements plus grands. Soit ils font le compromis d’aller vers Barbès, la Chapelle ou la Goutte d’Or : on y déniche de beaux appartements haussmanniens de 70-90 m², tout en restant dans le 18e. Même si ce n’est pas la même vie de quartier. » Le constat est identique du côté de Benjamin Rondreux : « Les familles osent désormais passer le boulevard Barbès : c’est une zone qui fait moins peur qu’avant et pour la même enveloppe financière, on y achète des appartements plus grands que dans le reste de Paris. »

La vie de quartier transformée

Le quartier pourrait cependant évoluer avec ces nouveaux arrivants : « Si ce mouvement se poursuit, de nouveaux commerçants s’installeront et des aménagements adaptés seront réalisés », note Jean-Michel Simeon. La part grandissante des propriétaires à la Goutte d’Or pourrait aussi transformer la vie de quartier, selon Benjamin Rondreux. « Auparavant, un bien était acheté puis mis en location. Aujourd’hui, de plus en plus de personnes (jeunes cadres, jeunes couples ou familles) achètent un appartement pour y vivre. C’est ce qui fait évoluer un quartier : les propriétaires s’investissent davantage dans la vie de leur quartier. » Propriétaires, commerces de proximité, la Goutte-d’Or et la Chapelle seraient-ils en train de devenir "bobo" ? « Si on prend le sens de bobos comme artistes bohèmes, oui, mais bourgeois bohèmes non, ces derniers ne mettraient jamais les pieds à la Goutte d’Or. Ce n’est pas un quartier qui attire les bobos du 17e, par exemple, il reste clairement populaire », affirme Benjamin Rondreux.

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